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Der Traum vom eigenen Haus oder der Erwerb einer Neubauwohnung ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, genau zu wissen, was Sie für ihr Geld bekommen.
Ein zentrales Dokument ist die Baubeschreibung – doch was ist eigentlich eine Baubeschreibung?
Sie schützt vor unerwarteten Risiken, legt sämtliche Leistungen und Materialien verbindlich fest und sorgt so für Transparenz, Planungssicherheit und Kontrolle über Kosten und Qualität.
Erfahren Sie in unserem Blog, worauf Sie bei einer Baubeschreibung besonders achten sollten – praxisnah, verständlich und mit vielen Tipps für Bauherren und Immobilienkäufer.
Die Baubeschreibung ist ein Bestandteil des Bau- oder Kaufvertrags und beschreibt detailliert, welche Leistungen ein Bauunternehmen oder Bauträger erbringt und vor allem, wie. Sie ist sozusagen das technische Leistungsverzeichnis des Bauvorhabens.
Die Baubeschreibung ist Ihr Bauvertrag
Die Baubeschreibung ist viel mehr als ein technisches Dokument, sie ist der rote Faden ihres gesamten Bauprojekts. Sie regelt, was gebaut wird, in welcher Ausführung und Qualität. Je klarer und detaillierter sie ist, desto reibungsloser verläuft in der Regel das Bauvorhaben. Dabei geht es nicht nur um die reine Errichtung des Gebäudes, sondern auch um die Ausstattung und Ausführung im Detail. Eine gute Baubeschreibung sollte so präzise wie möglich sein, damit sowohl Bauherr als auch Bauträger genau wissen, was vereinbart ist.
Typische Inhalte einer Baubeschreibung sind zum Beispiel:
Die aufgeführte Liste ist nicht abschließend, da sie je nach Immobilienprojekt und Anbieter zusätzliche Punkte enthalten kann. Dazu können u.a. Angaben zu Gebäudetechnik, Installationen, Baustelle & Materialien gehören.
Worauf Sie achten sollten:
Oft mangelt es Beschreibungen an Klarheit, somit eignen sie sich nicht als verlässliche Grundlage, um Leistungen später nachzuweisen. Schwammige Formulierungen wie "hochwertig" nicht geeignet, reichen nicht aus, um einen Nachweis zu erbringen und bergen Kostenrisiken. Auch zeigt sich, dass wesentliche Details wie Produktnamen, spezifische Raum- oder Flächenangaben sowie verbindliche Ausführungsfristen nicht angegeben werden und genau das kann sich spürbar auf Ihr Budget und den Zeitplan auswirken.
Unser Tipp: Legen Sie die Baubeschreibung vor Vertragsunterzeichnung einem Experten vor – sei es ein Bausachverständiger, Architekt oder eine Verbraucherzentrale. Nur so lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden und finanzielle Sicherheit gewährleisten.
Die Baubeschreibung ist kein formales Beiwerk, sondern ein zentrales Vertragsdokument, das entscheidend darüber mitbestimmt, was gebaut wird und in welcher Qualität.
Hier sind die wichtigsten Gründe, warum Sie diesem Dokument besondere Aufmerksamkeit schenken sollten:
Alles, was in der Baubeschreibung steht, ist vertraglich zugesichert.
Das bedeutet: Der Bauträger oder Bauunternehmer ist verpflichtet, die darin enthaltenen Leistungen genau so zu erbringen – nicht mehr, aber auch nicht weniger. Fehlt ein bestimmter Punkt oder ist eine Leistung unklar beschrieben, kann das im Nachhinein zu Streitigkeiten führen.
Und dann gilt: Was nicht schriftlich vereinbart wurde, ist auch nicht geschuldet. Gerade bei Meinungsverschiedenheiten über Qualität, Materialien oder Umfang ist die Baubeschreibung die entscheidende Grundlage für juristische Klärungen.
Eine gute, vollständige und verständliche Baubeschreibung sorgt für Vertrauen zwischen Bauherr und Bauträger. Sie zeigt, dass der Anbieter seriös und professionell arbeitet und sich auf klare Absprachen einlässt.
Unklare oder oberflächliche Beschreibungen sind dagegen ein Warnsignal. Unklare Formulierungen wie „nach Wahl des Bauträgers“ sind ungenau und lassen viel Spielraum, allerdings meist nicht zugunsten des Käufers.
Beispiel: Wenn in der Baubeschreibung steht, dass „Fliesen bis 20 €/m²“ im Bad vorgesehen sind, man sich aber ein Designmodell für 60 €/m² wünscht, muss die Differenz selbst getragen werden.
Oft holen Bauherren mehrere Angebote von verschiedenen Bauträgern oder Bauunternehmen ein. Diese lassen sich aber nur dann objektiv vergleichen, wenn die Baubeschreibungen vergleichbar detailliert sind. Achten Sie besonders darauf, was wirklich enthalten ist und was vielleicht nur auf den ersten Blick im Preis inbegriffen scheint.
Nehmen Sie sich Zeit, die Baubeschreibung in Ruhe zu lesen, zu verstehen und bei Bedarf durch Experten prüfen zu lassen. Denn in der Bauphase ist es oft zu spät für Änderungen – und jede Unklarheit kann teuer für Sie werden.
Viele Bauherren unterschätzen den Detailgrad, den eine gute Baubeschreibung haben sollte. Deshalb lohnt es sich, eine Baubeschreibung genau unter die Lupe zu nehmen. Idealerweise orientiert an geltenden Normen wie der DIN oder dem Gebäudeenergiegesetz.
Aber worauf muss geachtet werden? Und wieso lohnt es sich, jemanden zur Seite zu haben, der sich auskennt?
Wir erklären, welche Details entscheidend sind und wieso Sie die Baubeschreibung kritisch überprüfen sollten. Hier sind 4 wichtige Tipps für Sie:
Vermeiden Sie Formulierungen wie „nach Möglichkeit“, „ähnlich“, „in Bauqualität üblich“ oder „hochwertig“. Besser geeignet sind klare Angaben zu Marken, Modellen, technischen Werten oder DIN-Normen.
Vermeiden Sie Formulierungen wie „nach Möglichkeit“, „ähnlich“, „in Bauqualität üblich“ oder „hochwertig“. Besser geeignet sind klare Angaben zu Marken, Modellen, technischen Werten oder DIN-Normen.
Beispiel:
(Falsch) „Es werden moderne Fenster eingebaut.“
(Richtig) „Kunststofffenster mit 3-fach-Verglasung, Ug-Wert 0,6 W/m²K, mit Pilzkopfverriegelung und abschließbaren Griffen.“
Beim Vergleich von Angeboten ist es wichtig, den genauen Umfang der enthaltenen Leistungen zu prüfen. Nicht alle Arbeiten sind automatisch im Preis inbegriffen:
Solche Punkte sollten, sofern gewünscht, klar definiert und vertraglich festgehalten werden.
Wenn bestimmte Ausstattungswünsche bestehen (z. B. Smart-Home, Parkett statt Laminat, barrierefreie Dusche), muss frühzeitig nach den Möglichkeiten und Kosten gefragt werden. Vergessen Sie nicht, sich Alternativen schriftlich bestätigen zu lassen.
Manche Bauträger geben in der Baubeschreibung verbindliche Fristen vor, bis wann Sie sich für bestimmte Ausstattungsdetails entscheiden müssen. Versäumen Sie diesen Termin, wird in der Regel ohne Rücksprache eine Standardausführung eingebaut, was im Nachhinein oft zu Unzufriedenheit führt.
Unser Tipp: Achten Sie sorgfältig auf alle Fristen und halten Sie Entscheidungen frühzeitig schriftlich fest. Klären Sie im Zweifel direkt mit dem Bauträger, bis wann welche Auswahl getroffen werden muss. Lassen Sie sich diese Termine schriftlich bestätigen und dokumentieren Sie Ihre Entscheidungen nachvollziehbar, so behalten Sie die Kontrolle über Ihre Ausstattung und ungewollte Standardlösungen.
In der Praxis kommt es immer wieder zu Missverständnissen oder Problemen. Um Ihnen die im Blog beschriebenen Herausforderungen zu erleichtern, erhalten Sie eine Auflistung der wichtigsten Themen:
Sind die Beschreibungen konkret genug?
Begriffe wie „moderne Heiztechnik“ klingen gut, sagen aber wenig aus. Klären Sie, welche Hersteller, Modelle oder Ausstattungsmerkmale sind tatsächlich gemeint? Im Zweifel lassen Sie sie schriftlich nachfassen.
Fehlen bestimmte Leistungen?
Bodenplatte, Malerarbeiten, Außenanlagen? Solche Posten sind nicht immer automatisch enthalten. Lesen Sie die Baubeschreibung sorgfältig – am besten mehrfach und haken Sie gezielt nach, wenn etwas fehlt oder unklar bleibt.
Sind alle Leistungen klar geregelt?
Wenn nicht, kann’s teuer werden: Ungenaue Formulierungen laden zu Nachträgen ein. Alles, was Sie erwarten – von der Steckdose bis zur Haustür – sollte schriftlich fixiert sein. Entweder direkt im Vertrag oder per Zusatzvereinbarung.
Was passiert bei späteren Änderungen?
Zusätzliche Fenster? Andere Fliesen? Solche Änderungen sind kein Problem, wenn sie dokumentiert und neu unterzeichnet werden. Sonst wird’s schnell zum Streitpunkt.
Haben Sie sich rechtzeitig entschieden?
Viele Bauträger setzen Fristen für die Ausstattungswahl. Wer zu spät kommt, bekommt Standard. Achten Sie also auf die Termine und halten Sie Ihre Entscheidungen schriftlich fest.
Schon über fachlichen Rat nachgedacht?
Wenn Sie unsicher sind, lohnt sich ein professioneller Blick von außen. Architekten oder Bausachverständige bieten oft eine einmalige Prüfung des Dokumentes an.
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