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Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen ein großer Schritt und eine weitreichende Investition. Während die meisten Käuferinnen und Käufer sich vorrangig mit der Lage, dem Zustand und dem Preis der Immobilie beschäftigen, bleibt ein zentrales Dokument häufig im Hintergrund: die Teilungserklärung.
Doch genau dieses Dokument ist entscheidend, um zu verstehen, was genau Sie eigentlich kaufen, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind und wie das Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geregelt ist.
In unserem Blogbeitrag erklären wir Ihnen leicht und verständlich, was eine Teilungserklärung ist, warum sie so wichtig ist und worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt achten sollten.
1. Was genau ist eine Teilungserklärung?
2. Welche Bestandteile hat eine Teilungserklärung?
3. Warum ist die Teilungserklärung so wichtig beim Kauf einer Eigentumswohnung?
4. Worauf sollten Käufer besonders achten?
5. Unser Fazit: Das kleine Dokument mit großer Wirkung
Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ein Gebäude (meist ein Mehrfamilienhaus) rechtlich in mehrere Eigentumseinheiten aufteilt. Sie ist damit die Grundlage dafür, dass aus einem Gebäude einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten verkauft werden können.
Beispiel: Sie möchten eine Eigentumswohnung im zweiten Stock eines Mehrfamilienhauses kaufen. Ohne Teilungserklärung würden Sie rechtlich einen Anteil am gesamten Gebäude erwerben, ohne genau zu wissen, was Ihnen gehört. Die Teilungserklärung schafft hier Klarheit: Sie regelt, dass Ihnen z. B. Wohnung Nr. 5 gehört, mit einer Wohnfläche von 85 m², dazu vielleicht ein Kellerraum und ein Stellplatz.
Sie schafft also eine klare rechtliche Trennung zwischen:
Eine vollständige Teilungserklärung besteht in der Regel aus drei Elementen:
1. Der Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist ein Bauplan des Gebäudes, der grafisch darstellt, wie das Haus in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt ist. Jede Wohnung, jeder Raum, jede Nutzfläche ist hier eindeutig bezeichnet und nummeriert.
Dieser Plan wird vom Bauamt geprüft und muss Bestandteil der notariellen Teilungserklärung sein.
2. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Dies ist eine amtliche Bescheinigung, die bestätigt, dass jede Eigentumseinheit (z. B. jede Wohnung) baulich in sich abgeschlossen ist, also über einen eigenen Eingang verfügt und von anderen Einheiten abgetrennt ist. Ohne diese Bescheinigung ist keine rechtlich gültige Teilung möglich.
3. Die Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist ein zentraler Teil der Teilungserklärung. Sie regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft. Darin sind z. B. geregelt:
Unser Tipp: Lassen Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf oder der Teilung einer Immobilie von einem Experten prüfen. Insbesondere die Gemeinschaftsordnung kann langfristige Auswirkungen auf Rechte, Pflichten und Nutzungsmöglichkeiten haben.
Beim Erwerb einer Wohnung werden Sie automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das bringt nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten mit sich. Die Teilungserklärung ist das zentrale Regelwerk, an dem Sie sich orientieren müssen, ähnlich wie bei einem Vereinsstatut oder einem Gesellschaftsvertrag.
Hier sind einige Beispiele, warum die Teilungserklärung so wichtig ist:
Nur durch die Teilungserklärung wissen Sie, welche Flächen wirklich zu Ihrer Wohnung gehören – und welche Sie nur mitbenutzen dürfen, wie etwa Flure, Dachboden oder Garten.
In der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, wie die laufenden Kosten verteilt werden – nach Miteigentumsanteil, Wohnfläche oder anderen Schlüsseln. Ohne genaue Prüfung kann es sein, dass Sie für Flächen oder Anlagen mitzahlen, die Sie gar nicht nutzen.
Sie möchten die Küche zur offenen Wohnküche umbauen oder Ihre Wohnung zeitweise über Airbnb vermieten? Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geben hier den rechtlichen Rahmen vor – und können bestimmte Nutzungsarten sogar verbieten.
Ein Kellerraum oder ein Gartenstück ist Ihnen „zugesichert“ worden? Nur wenn in der Teilungserklärung (oder im Kaufvertrag mit Bezug darauf) ein Sondernutzungsrecht vermerkt ist, haben Sie einen rechtlich gesicherten Anspruch darauf.
Gerade bei älteren Teilungserklärungen oder bei großen Wohnanlagen kann es Unterschiede geben, die später zu Überraschungen führen. Achten Sie daher unbedingt auf:
1. Klare Definition von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Lesen Sie genau nach, ob bestimmte Bereiche – etwa Terrassen, Dachflächen oder Heizungsanlagen – dem Sondereigentum zugeordnet sind oder der Gemeinschaft gehören.
2. Regelungen zur Instandhaltung
Wer trägt die Kosten für Reparaturen am Fenster, an der Heizung oder am Balkon? Je nach Regelung in der Teilungserklärung kann das unterschiedlich verteilt sein – auch wenn das auf den ersten Blick überraschend erscheint.
3. Vermietung und Nutzung
Einige Teilungserklärungen verbieten kurzfristige Vermietungen, z. B. als Ferienwohnung. Andere erlauben nur Wohnzwecke – keine gewerbliche Nutzung. Prüfen Sie, ob Ihre Pläne mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar sind.
Die Teilungserklärung ist weit mehr als ein bürokratischer Anhang zum Kaufvertrag. Sie ist das Grundgesetz Ihrer Eigentumswohnung und der gesamten Eigentümergemeinschaft. Sie regelt, was Ihnen gehört, was Sie dürfen – und was nicht.
Unser Tipp: Lassen Sie sich die Teilungserklärung unbedingt vor dem Kauf aushändigen und prüfen Sie sie sorgfältig, idealerweise gemeinsam mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder einem erfahrenen Makler.
Denn nur wer die Regeln kennt, kann böse Überraschungen vermeiden und seine neue Wohnung von Anfang an sorgenfrei genießen.
Als erfahrenes Immobilienmaklerunternehmen begleiten wir Sie transparent und kompetent durch den gesamten Kaufprozess.
Wir erklären Ihnen alle relevanten Dokumente, prüfen die Teilungserklärung für Sie und stehen Ihnen bei allen Fragen zur Seite.
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